賃貸経営のポイント

株式会社相模ダイワのオーナー様向け賃貸経営のポイント
株式会社相模ダイワの一括借り上げシステム
Key Points of Rental Management
賃貸経営のポイント

「お客様のお役に立ちたい」――

オーナー様の賃貸経営に役立つポイントをご紹介しています。

原状回復の目安について

ご退去時のトラブルになりやすい原状回復。その改修費や取り替え時期をまとめました。

建物設備の修繕期間

下記の表は、建物設備の修繕期間についてまとめたものです。

原状回復を行う際にご参考下さい。
なお、故意、過失による損傷は、入居者様のご負担とさせて頂いております。

※詳細は、相模ダイワ担当営業までお問い合わせください。

賃借人居住安定法について

平成22年2月12日、国土交通省より「賃借人居住安定法」が公表されました。

この法案は、「追い出し屋」報道をきっかけに社会問題化している悪質な家賃催促行為に対して罰金や懲役などの罰則を科すなど、管理会社や家主にとって注意すべき内容になっています。

貸借人居住安定法とは

賃借人居住安定法とは、「追い出し屋」報道をきっかけに社会問題化した悪質な家賃催促行為に対して、罰則や懲役などの罰則を科す法律です。

この法律は大きく三つに分けることができます。

  1. 家賃債務保証業の登録制度
  2. 家賃等弁済情報データベースの登録制度
  3. 家賃等の悪質な取立行為の禁止

これらの適用対象は、賃貸住宅すなわち、賃貸のように供する住宅の賃借人に限定されており、商業ビルや事業目的の賃貸借の賃借人は含まれません

また家賃債務保証業も賃貸住宅の賃借人の委託を受けて当該賃借人の家賃の支払いに係る債務を保証することを生業として行う場合に限られます。

賃貸人・賃貸管理会社の注意すべきことは?

適用対象が、個人オーナーやサブリース業者にも及ぶことです。

賃貸経営を行っている賃貸人(個人オーナーやサブリース事業者)や、家賃債権の取立を受託した者、すなわち集金管理業者、収納代行業者など適用対象が広範囲になっています。

ある専門家は、

「不法行為の明確な線引きが存在していなかった家賃催促行為に、『してはいけない』範囲がはっきりしたが、家賃滞納が増加する中、借主側の主観に委ねられる法規制は現場を混乱させる可能性もある」

と指摘しています。

※詳細は、相模ダイワ担当営業までお問い合わせください。

不当要求トラブルについて

理不尽な理由によって、金銭を要求される「不当要求トラブル」への注意喚起を行っています。

脅迫や暴力事件に巻き込まれないために、オーナー様へ向けて対応策をまとめました。

不当要求トラブルとは?

理不尽な理由で金銭などを要求されるといった非常に迷惑な行為ですが、昔から各地で被害が出ています。

最もポピュラーな例としては、暴力団組織の一員を名乗る人物による、いわゆる「みかじめ料」の要求です。

また同じように暴力団組織を名乗り、滞納家賃の支払いを免れようとする手口も横行しています。

こちらは賃借人が相手のため、しっかり対応しなければなりません。

不当要求トラブルの対応策

実際に不当要求トラブルが発生した場合、以下の手順で落ち着いて対応しましょう。

相手を知る

相手の正体を知ることにより、具体的な対策を立てることができます。

相手の立場を把握する

どのような人間が判明したら、次はどんな立場にあるか確認します。

相手が身分の確認を拒んだら、対応は断りましょう。

会話内容を録音する

会話を録音し、証拠の保全に努めることも大切です。

交渉時には相手以上の人数で対応

もし交渉することになった場合は、相手以上の人数で交渉に臨みましょう。

不当要求に対しては、毅然とした態度で、キッパリと断り、警察に通報することが解決へ導きます。

まずは落ち着いて、しっかりと対応していきましょう。

オール電化によるこれからの賃貸経営

オール電化が賃貸物件にも導入されるケースが多くなっており、オール電化物件の入居者から高い満足度が得られています。

そのオール電化のポイントについてご紹介します。

オール電化のポイント

入居者から高い満足度を得ているオール電化物件。

その魅力は主に、「安心・快適・経済的」の3つが上げられます。

また、シングル、ファミリー、シニアまで、様々な層にお勧めできるのも魅力のひとつです。

オール電化は、入居者から高い満足度を獲得、維持できる上に、高めの家賃でも安定した入居率を誇る付加価値の高い物件にすることができます。

まずはオール電化製品の魅力をご紹介します。

IHクッキングヒーター

  • 火災の出火原因で最も多いのが、コンロからの出火です。
  • オール電化のIHクッキングヒーターであれば、火を使わないため、火災のリスクを大幅に低減することができます。
  • またガスコンロと比べても全く遜色のない高火力なので、強火の料理もお手のもの。
  • 「切り忘れ防止」「鍋なし自動OFF」などの安全機能も充実しており、高齢者や子どもにも安心です。
  • 燃焼ガスや、燃焼に伴う水蒸気も発生しないので、お部屋全体をクリーンに保つことができます。

エコキュート

  • エコキュートは、「自然冷媒ヒートポンプ給湯器の」の愛称です。
  • 「気体は圧縮すると高温になる」という性質を利用し、空気中から集めた熱を電気の力で圧縮し、それを水に伝えてお湯を沸かします。
  • 給湯にかかるコストはとても大きな幅を占めていますが、エコキュートが給湯に使うのは割安な夜間の電気です。
  • ガスと比べると約5分の1のコストになります。
  • 光熱費も抑えられ、長く、快適に住めるお部屋になるでしょう。
エコキュートの特徴
エコキュートの特徴

資産価値の維持に最適

オール電化は、以下のように資産価値の維持、向上にも様々な貢献をもたらします。

1.火災リスクの軽減

火を使わないため、火災による物件の損失リスクを軽減します。

2.地震などの災害時でも復旧が早い

災害時でもライフラインの中では電気が最も復旧が早いため、いざという時でも安心です。

3.部屋の汚損の軽減

IHなら火の熱による上昇気流が発生しないため、油煙が飛散しにくい面があります。
このことで、油汚れからお部屋を守ることができます。

また、ガス燃焼に伴う水蒸気も発生しないので、結露やカビの発生も抑制されます。

オーナー様のコスト低減

では、実際に取り入れようとなると、導入コストが気になるオーナー様もおられることと思います。

「メンテナンス付オール電化機器リースパック」なら、シングルタイプで月々2860円から、ファミリータイプで月々4840円からのプランがあります。

このパックはメンテナンス付きのため、維持管理・故障対応の軽減も図れます。

また、オール電化住宅は火災リスクが低いため、火災保険の割引が適用されることもあります。

時代の要請

国や各自治体ではエコキュートなどの高効率給湯器に導入補助制度を設け、普及に積極的であり、オール電化賃貸物件のアパートローンを引き下げる金融機関もあり、オール電化導入を検討しやすい世の中になってきているといえます。

これからの賃貸経営は付加価値のある物件を提供することがカギ。

先を見据え、家賃アップも見込めるオール電化をご検討してみてはいかがでしょうか。

※詳細は、相模ダイワ担当営業までお問い合わせください。

建物の外壁部のメンテナンスのススメ

外壁の劣化は建物の価値を下げ、その寿命も短くしてしまいます。

気づいたら早めの対策が肝心です。

そのための外壁チェックのポイントをご紹介します。

外壁チェックのポイント

今からすぐにできる外壁チェックのポイントをご紹介します。

チェック1 シーリングの劣化

シーリングとは、建物の外壁をつなぎとめる外壁材です。

建物の壁を近くで見ると、壁につなぎ目があります。それがシーリングです。

このシーリングは、外壁やサッシなどの各部材の間に、防水性と気密性を持たせる役割があり、建物の構造上、どうしてもできてしまう隙間を埋める役割も持っています。

また部材が温度や湿度の変化によって伸び縮みしたり、地震や風圧によってたわんだりする動きを吸収する役割もあります。

しかしシーリングは、長い間に風雨にさらされるうちに、ひび割れや亀裂などの経年劣化を起こし、ひどい場合には剥がれおちてしまいます。

そして劣化箇所から雨水が浸入し、雨漏りになってしまうのです。

シーリングは、数年ごとにチェックが必要です。物件の壁のつなぎ目をぜひチェックしてみて下さい。

チェック2 チョーキング現象

チョーキング現象の外壁
チョーキング現象の外壁

外壁を触ると手に白い粉が付くことが「チョーキング現象」です。

長い間風雨にさらされた壁の塗膜が粉状になったもので、防水性が悪化している証拠となります。
※チョーキング現象が起こらない外壁材もあります。

チョーキング現象を放置すると、外壁のサイディングが水を含んでしまい、壁内の鉄部材や木材を腐食させてしまう場合があります。

外からは壁内の腐食がはっきり見えないため、サイディングをはずしてみたら、初めて発覚したというケースもあります。

壁に触れれば、手に粉が付く状態ですので、ぜひ確認して下さい。

チェック3 破風板のビスゆるみ

剝がれてしまった破風板
剝がれてしまった破風板

破風板(はふいた)とは、屋根と外壁との境の部分です。

この破風板は長い間放置しておくと、ビスが緩み、浮いてしまうことがあります。

浮いた状態のままだと、強風などであおられ、外壁が剥がれて落下するなどの被害になる可能性があります。

事故になる場合もありますので、定期的にチェックし、締め直す必要があるのです。

この他に、カラーベスト屋根は、10年に1度のメンテナンスが必要です。

放置すると、素地の防水機能が低下し、コケやカビが発生して、屋根材が水を吸ってしまったり、反りや割れにつながります。

この場合は、高圧洗浄でコケや古い塗膜を洗い流し、防藻・防カビ性を含む耐光性塗料で塗装すると、カラーベスト屋根の寿命を延ばすことができます。

※建物の外壁や屋根の修理診断、メンテナンスについては、相模ダイワ担当営業までお問い合わせください。

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